Диссертация на тему: Управление недвижимостью крупного города (на примере Москвы)

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1.ЭВОЛЮЦИЯ ПОДХОДОВ В РАЗВИТИИ ТЕОРИИ УПРАВЛЕНИЯ
1.1.Историческая эволюция концепций теории управления
1.2. Управление как экономический процесс
1.3. Специфика недвижимости города как объекта процесса управления
ГЛАВА 2. ГОРОДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ
2.1. Экономическая характеристика городской недвижимости
2.2. Анализ современного состояния системы управления городской недвижимостью
2.3. Экономические показатели оценки управления городской недвижимостью
ГЛАВА 3. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ЭФФЕКТИВНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.1. Анализ проблем современного состояния системы управления городской недвижимостью
3.2. Рекомендации по совершенствованию системы управления городской недвижимостью
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВЫДЕРЖКИ ИЗ РАБОТЫ:
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Недвижимость представляет собой важнейший экономический ресурс общества, эффективное использование которого способствует увеличению доходов бюджетов всех уровней, а следовательно, и улучшению качества жизни граждан. Мировая практика свидетельствует, о том, что в современную эпоху эффективность экономики в меньшей степени зависит от формы собственности и в большей – от качества управления. Государственная власть в сфере недвижимости проявляется в двух аспектах. С одной стороны, органы власти регулируют рыночные процессы в экономике, инициируя и утверждая нормативные и правовые акты. С другой стороны, государство, являясь собственником значительного количества объектов недвижимости различного назначения, должно принимать решения по поводу эффективного владения, пользования и распоряжения ими. При этом роль государства не сводится к наращиванию массы объектов государственной собственности в экономическом пространстве страны.
В последнее время в России уделяется не мало внимания проблемам эффективного управления городской недвижимостью, при этом особое место занимают проблемы распоряжения объектами недвижимости на всех уровнях управления экономикой. В большинстве российских городов система управления недвижимостью проходит стадию формирования, поэтому рассмотрение элементов этой системы, формулировка целей и задач, а также методов и способов их достижения представляются чрезвычайно актуальными. Сегодня , как никогда ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы управления и критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления государственного управления городской недвижимостью и контроля со стороны органов всех уровней власти.
В связи с изложенной актуальностью темы диссертационного исследования, целью работы является разработать мероприятия, направленные на совершенствование системы управления городской недвижимостью. Для достижения указанной цели, задачами работы является: изучить теоретические аспекты теории управления; проанализировать существующую систему управления городской недвижимостью; разработать рекомендации по эффективному управлению городской недвижимостью.
Объектом исследования являются организационно-экономические отношения в сфере функционирования недвижимости города Москвы. Предмет исследования -система управления недвижимостью крупного города (на примере Москвы).
Информационной базой исследования являются статьи, монографии, учебные пособия по изучаемой теме исследования, нормативно-правовые акты РФ, регулирующие систему управления городской недвижимостью на федеральном , региональном и муниципальном уровнях, а также статистические данные Росстата и другие. Проблематикой исследования управления городской недвижимостью занимались множество авторов, наиболее известными из них являются: Алексеев Ю.П., Анимица Е.Г., Алисов А.Н., Васильев А.А., Гапоненко А.Г., Грабовой П.Г., Глазунова Н.И., Гровер Р., Григорьев В.В., Жариков О. Н., Завьялов A.A., Захарьин В. Р., Игнатьева А. В., Козбаненко В.А., Королевская В. И., Максимов М. М., Моргунов Л. В., Остриж И.А., Половинкин П. Д., Пикулькин А.В., Радченко А.И., Ресин В.И., Руднев A.B., Соловьев М., Соловьев М., Савченко А.В., Тартышный А.Т., Хохлов С. Н. , Чистов Л. М., Шамхалов Ф.И. и другие.
Однако, проблемы связанные с совершенствованием системы управления городской недвижимостью на основе новых методов и принципов, оценкой эффективности государственного управления на сегодняшний день не решены должным образом. В связи с этим, в диссертационном исследовании предпринята попытка разработки мероприятий по совершенствованию.
Диссертационное исследование состоит из теоретической, аналитической и проектной главы; и имеет следующую структуру: введение, основная часть, заключение, список использованных источников и приложений. Основная часть работы включает в себя :а) теоретическую главу, которая направлена на изучение исторических эволюций концепций теории управления, понятие системы управления на государственном и муниципальной уровне; изучения специфики недвижимости города как объекта процесса управления; б)в аналитической главе дана экономическая характеристика городской недвижимости; проведен анализ современного состояния системы управления городской недвижимости; рассмотрены экономические показатели оценки управления городской недвижимостью; в) в проектной главе исследования определены основные проблемы современного состояния системы управления городской недвижимостью; предложены рекомендации по совершенствованию системы управления городской недвижимостью.
В процессе написания диссертационного исследования применялись следующие методы: диалектический, комплексный, формально-логический, системного и сравнительного анализа, экономической интерпретации полученных результатов и другие. Практическая значимость исследования заключается в том, что предложенные рекомендации могут быть применены на практике регулирования системы управления городской недвижимостью крупного города.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Государственное управление представляет собой форму реализации исполнительной власти и вид государственной деятельности. Управление недвижимостью -это одна из ключевых функций органов власти всех уровней, а недвижимость является экономической основой государства.
Задачами системы государственного и муниципального управления недвижимостью являются: государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней; эффективное управление объектами недвижимого имущества, вовлечение их в полноценный рыночный оборот; формирование эффективной системы контроля использования и изменения состава объектов недвижимости и другое. Цели государственного управления недвижимостью является: улучшение условий жизнедеятельности населения; решение социальных задач, связанных с использованием недвижимости; форми- рование и развитие форм и методов финансирования операций с недвижимостью и другое.
Объектами государственного и муниципального управления являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территории страны или вне ее, находящиеся в государстве иной и муниципальной собственности, в частности: государственный и муниципальный жилищный фонд; казенные земельно-имущественные комплексы и отдельные объекты недвижимого имущества; недвижимость, приобретенная государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями и другое
Объектом исследования в работе является городская недвижимость города Москвы. На сегодняшний день, Москва является самым крупным городом России и столицей РФ. Представленный анализ по доходности бюджета Москвы показал, что, в целом доходы бюджета Москвы показывают снижение по доходам от продажи квартир, от реализации инвестконтрактов, от продажи права аренды земли, от арендной платы на нежилые помещения, исключением являются доходы от арендной платы на землю, которые ежегодно растут. Однако, в целом, все выше перечисленные доходы занимают небольшой удельный вес в структуре доходов бюджета Москвы.
Основные показатели жилищного фонда Москвы свидетельствуют о том, что наблюдается улучшение жилищных условий граждан, замечена тенденция снижения количества семей, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, произошел рост количества семей, которые улучшили жилищные условия. При этом, наибольший удельный вес таких семей улучшил свои жилищные условия за счет предоставления субсидий, в 2018г. также были выданы и компенсации семьям, нуждающимся в жилищных условиях. Департамент городского имущества города Москвы оказывает множество функций, в том числе осуществляет: получение жилья из городского фонда в пользование или наем гражданами; дает разрешение на использование земельных участков, которые принадлежат городу; осуществляет согласие на обмен жильем, занимаемым гражданами по договорам социального найма; дает согласие на залог, переуступку прав аренды земельного участка либо субаренду и выполняет другие функции. От того, на сколько эффективно осуществляется управление городской недвижимостью, зависят и доходы города, которые за последние годы наметили тенденцию к снижению. Практически все виды доходов, включая и доходы от аренды, от продажи квартир оставляют желать лучшего.
Анализ системы управления городской недвижимостью города Москвы показал, что управлением занимаются органы исполнительной власти, к ним относятся: департамент городского имущества, государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города, департамент ЖКХ, государственная жилищная инспекция города, департамент капитального ремонта, департамент развития новых территорий города Москвы, департамент строительства Москвы, департамент градостроительной политики и другие. Все они взаимодействуют между собой, таким образом, осуществляется как горизонтальное, так и вертикальное взаимодействие. Деятельность органов государственной власти осуществляется на основании Конституции РФ, федерального и регионального законодательства, Устава города Москвы и иных нормативно-правовых актов. Для достижения показателей в системе управления городской недвижимостью Москвы, разработаны и действуют несколько государственных программ, в частности: «Градостроительная политика», «Жилище», «Развитие городской среды», «Развитие коммунально-инженерной инфраструктуры и энергосбережение», «Экономическое развитие и инвестиционная привлекательность города Москвы». Финансирование государственных программ осуществляется как за счет бюджета города Москвы, так и за счет внебюджетных источников финансирования. Но наибольшее финансирование государственных программ Москвы осуществляется за счет бюджета города. Все государственные программы выполняются в полном объеме, по некоторым показателям наблюдается перевыполнение плана. Индексы эффективности программ свидетельствуют о высокой эффективности.
При этом, на федеральном и региональном уровне (на примере Москвы) можно определить основные слабые места в системе управления городской недвижимостью: слабая система предоставления аренды помещений, находящихся в собственности Москвы; не совершенствование системы выдачи жилищных субсидий, проблема определения кадастровой стоимости объектов; не совершенствование условий типового контракта проведения ГКО; закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости; регистрационно-учетная проблема объектов кадастровой оценки; слабое привлечение российских и иностранных инвестиций в управлении недвижимостью города, а также развития государственно-частного партнерства.
Для совершенствования системы управления городской недвижимостью Москвы были предложены мероприятия: снижение стоимости аренды помещений, находящихся в собственности Москвы, лишение премий , лиц, ответственных за нарушение договорных отношений по предоставлению недвижимости в аренду; создание более лояльных условий выдачи субсидий , в частности, необходимо для многодетных семей выдавать жилищные субсидии не только при наличии трех и более детей, а смягчить условия, то есть от двух и более детей; в последствии и пересмотреть сумму выданных субсидий; унифицировать нормативно-правовую базу порядка определения кадастровой стоимости недвижимости; совершенствование условий типового контракта проведения ГКО (за счет выбора «адекватного» исполни¬теля, установление ответственности заказчика за нарушение условий контракта, установление требований к исходной информации по объектам оценки); создание открытой системы отчетов по определению кадастровой стоимости путем публикации информации на соответствующих информационных ресурсах Москвы; принять Постановление Правительства РФ, в котором бы были установлены положения по описанию единого объекта недвижимости (земля + строение) как объекта налогообложения и оценки кадастровой стоимости; принять Постановление Правительства РФ о создании на базе Росреестра государственной системы определения кадастровой стоимости недвижимости, которая могла бы решить многие проблемы ее определения и оспаривания; для стимулирования российских и зарубежных инвестиций, необходимо предоставление дополнительных налоговых льгот, совершенствовать реализацию инвестиционных проектов с использованием механизмов ГЧП, предоставление земельных участков без проведения торгов, рассмотрение проекта на рабочей группе по улучшению инвестиционного климата, публичное размещение информации об инвестиционных проектах (объектах). Все выше перечисленное, позволит повысить качество системы управления городской недвижимостью Москвы и улучшить жилищные условия жителей столицы. Однако, какими будут на самом деле достигнуты результаты, будет зависеть от принятых решений по совершенствованию системы управления в регионе, в любом случае, менять существующую практику управления недвижимостью является острой необходимостью, так или иначе, она все даст положительные результаты!











Диссертация на заказ без посредников