Рубрика: Бизнес-планирование городских проектов

Цели освоения дисциплины «Бизнес-планирование городских проектов (девелопмент)»:
Изучение базовых принципов ведения проектной деятельности в условиях городских поселений. Ознакомление с фундаментальными процессами, формирующими современный рынок недвижимости в России и за рубежом. Приобретение опыта оценки риска различных решений в инвестировании, строительстве и управлении недвижимостью. Знакомство с ведущими специалистами рынка, анализ деятельности инвестиционно-девелоперских компаний и разбор наиболее ярких проектов.
В результате освоения дисциплины «Бизнес-планирование городских проектов» студент должен:

Знать и понимать:
— основные составляющие рынка недвижимости и функционал участников;
— особенности проектной работы в современных условиях;
— когда инвестиции в строительство имеют смысл и почему;
— как работают инвестиционно-девелоперские компании;
— как формируется бюджет проекта;
— базовые принципы, формирующие рынок помещений;
— базовые принципы, формирующие рынок инвестиционных активов;
— рынки капитала и основы инвестиционного анализа в недвижимости.

Уметь:
— идентифицировать основные категории недвижимости по типу и классу и определять наилучшее использование земельных участков в привязке к различным типам недвижимости;
— оценивать риски инвестиционного вложения в сектор недвижимости в сравнении с другими инвестиционными инструментами;
— оценивать инвестиционную привлекательность проекта строительства;
— формировать план-график работ девелоперского проекта;
— сравнивать и обосновывать показатели доходности различных проектов;
— обосновывать стратегию развития инвестиционно-девелоперской компании;
— управлять базовым процессом девелопмента.

Владеть:
— навыками критического анализа различных типов и классов недвижимости в привязке к заданным локациям;
— методологией инвестиционного анализа (качественного и количественного);
— методологией оценки проектов строительства;
— технологией эффективного управления процессом девелопмента.

Приобрести компетенции:
— в анализе рисков и извлечении максимальной прибыли на вложенный капитал в условиях городской среды;
— в инвестиционном анализе и эффективном структурировании проектов девелопмента.

Изучение данной дисциплины базируется на следующих дисциплинах:
— Основы экономики;
— Методы анализа и обработки данных;
— Методы пространственного анализа;
— История урбанистики и культурология города;
— Экономика общественного сектора;
— Социально-демографические вопросы развития городов;
— Теория пространственной организации города и формирование городской среды;
— Культурный ландшафт города;
— Морфология городской застройки.

Для освоения учебной дисциплины, студенты должны владеть следующими знаниями и компетенциями:
— владеть понятийным аппаратом экономической теории и основными теоретическими подходами к изучению экономических процессов;
— уметь анализировать основные законы и взаимосвязи экономического развития страны, отдельного региона и города;
— знать основные принципы функционирования экономических субъектов;
— знать основные теории пространственной организации городов и формирования городской среды;
— владеть методами выявления пространственной структуры и исследования среды сложившихся городов;
— уметь анализировать основные взаимосвязи элементов города, определяющие качество городской среды и жизни в современном городе;
— иметь представление об основных вехах в развитии социологической теории города и урбанистических исследований;
— знать классические теории города, урбанизации и урбанизма в контексте их общетеоретических и методологических оснований;
— понимать конструктивную роль городской мифологии, фольклорных и метафизических процессов, их влияние на реальное развитие городов;
— иметь представление об образном восприятии города, об образах, целенаправленно формируемых профессионалами и бытующих в обыденном сознании горожан;
— знать экономические факторы развития городов и основные функции города;
— понимать основные модели роста и развития городов и городских систем;
— разбираться в отечественных и зарубежных тенденциях развития городов;
— понимать закономерности функционирования отдельных подсистем городской экономики;
— знать демографические процессы, характерные для городов, и факторы, определяющие их формирование;
— знать основы теории и практики формирования градостроительных систем (ландшафт, функциональная организация и транспорт, социальная среда и территория общего пользования, охрана и использование памятников истории культуры, природы; репрезентативные комплексы и городские ансамбли);
— уметь анализировать планировочные решения на основе применения современных прототипов пространственной организации планировочной структуры городов; оценивать параметры и свойства планировочных элементов современного города;
— владеть методикой формирования программ развития территории и локальной градостроительной политики для районной городской застройки;
— знать цели и задачи территориального планирования и планировки территории, состав и содержание документов и документации градостроительного проектирования, их связь с архитектурным проектированием, строительством и реконструкцией объектов;
— иметь представление о теоретических основах и методических принципах оценки функционально-планировочной организации территории города;
— владеть практическими приемами анализа состояния и использования территории города, выявления дефицитов и диспропорций в развитии отдельных функциональных подсистем, планировочно обособленных частей и территории города в целом.

Примерный тематический план учебной дисциплины:

Тема: Рынок недвижимости и классы активов:
Рынок недвижимости, особенности различных секторов рынка недвижимости; рынок инвестиционных активов, понятие и типы; спрос и предложение в экономике недвижимости
Спрос: пользователи рынка недвижимости и макрофакторы спроса (плотность и занятость населения, стоимость нефти и валютный курс)
Ставки вакансий как показатель объема предложений
Чистый операционный доход (ЧОД/NOI) как отправная точка расчетов
Управление, страхование и эксплуатация недвижимости
Доходность на рынках недвижимости – ставки капитализации для различных типов активов.

Тема: Основные принципы инвестиционного анализа:
Базовая схема оценки девелоперского проекта (сопоставление расходов и доходов во времени), основные компоненты оценки (спецификации доходов, расходов, кредиты, активы), схема расчетов
Прогноз ставок, вакансий, операционных издержек и налогов: допущения в расчетах, анализ вероятностей и оценка риска путем перебора показателей
Индексация договоров аренды; ставки дисконтирования; IRR и NPV — положительные и отрицательные показатели
«Риск пропорционален возврату» и отличие ставок дисконтирования на разных этапах проекта
Оценка земли и определение цены актива по «остаточному» принципу (Residual Land Value); фокусы девелопмента, или в погоне за полезными площадями (Building Owners & Managers Association)
Отрицательная динамика ставок капитализации как сигнал к строительству (stock increase); спрос, диктуемый арендными ставками – их связь с рынком активов (Development).

Тема: Выбор площадки на основе рыночного анализа, и управление девелоперским проектом:
Типы и особенности девелоперских проектов:
продажа земельных участков на основе наращивания стоимости земли, или спекуляция.
Новое строительство коммерческой недвижимости.
Инфраструктурные проекты.
Старение и замена – stock redevelopment.
Примеры рыночного становления процесса ценообразования участков в Москве (заводы, последние тренды).
Заказчик и административные барьеры; сети и техусловия.
Архитектурная концепция, инженерия и “cost management” на ранних этапах проекта.
Строительство – материалы и труд.
Основные инвестиционные стратегии и участники рынка девелопмента:
— девелоперы и их стратегии;
— инвесторы и их стратегии;
— другие участники рынка.
Оценка месторасположения проекта и определение наилучшего использования территории по типам активов.
Организация девелоперского проекта:
— проектная группа;
— консультанты;
— стадии реализации проекта.
Стратегии развития инвестиционно-девелоперских компаний; ошибки в приоритетах (фокус-стройка, финансы).

Тема: Финансовая и корпоративная организация девелоперского проекта:
Проектное бюджетирование, примеры построения cash-flow анализа, разрывы финансирования и недостаток оборотных средств.
Кредитование и инфляция; стоимость чужих денег, или как заимствуют банки; средневзвешенная ставка стоимости денег с кредитом.
Налоги и их минимизация – возврат на вложенный капитал до и после налогообложения; транзакционные издержки.
Управленческая отчетность, корпоративное управление и бизнес-планирование.
Мотивация участников проекта и синдикация.






Диссертация на заказ без посредников