Экономическая характеристика городской недвижимости Москвы

Объектом исследования является городская недвижимость города Москвы. Прежде, чем дать экономическую характеристику городской недвижимости, целесообразно описать основные экономические показатели развития жилищного фонда Москвы. На сегодняшний день, Москва является самым крупным городом России и столицей РФ. Этот населенный пункт является городом федерального значения, имеет территорию, свое законодательство органы государственной власти и население. При этом, заметим, что численность Москвы ежегодно увеличивается и по данным на начало 2019г. число жителей Москвы составило 12615279 человек, а это выше показателя предыдущего года на 0,08% и превышает значение показателя 2010г. на 0,9% , рисунок 2.1.
Показатели развития жилищного фонда Москвы также имею положительную направленность, по данным за 2010-2018гг. наблюдается увеличение общей площади жилищного фонда и в 2018г. показатель составил 243,6 млн. кв. м, по отношению к началу анализируемого периода рост показателя составил 12,93%, рисунок 2.2.
Отметим, что данные на конец 2012г. представлены с учетом изменений границ территории Москвы. Общая площадь жилищного фонда в среднем на одного жителя за анализируемый период увеличилась на 0,6 кв. м и составила в 2018г. 19,3 кв. м, рисунок 2.3.
За последние два три года в Москве не замечено существенных изменений по общей площади жилищного фонда приходящегося на одного москвича. В продолжении темы хотелось бы представить данные по количеству объектов недвижимости находящейся на балансе города Москвы, однако такие данные к сожалению отсутствуют. Любом случае, можно дать краткую характеристику собственности Москвы. Отношения собственности и земельно-имущественные отношения Москвы регулируются Уставом города Москвы, в котором предусмотрено, что в собственности Москвы находятся средства бюджета г. Москвы, имущество городских государственных предприятий и учреждений, акции и доли Москвы в хозяйственных обществах, иные объекты гражданских прав, в том числе земля и природные ресурсы в границах г. Москвы, не находящиеся в соответствии с законом в частной собственности, собственности муниципальных образований, собственности РФ или других определенных законом собственников. При этом, в собственности Москвы может находиться имущество за пределами территории города Москвы. От имени г. Москвы правомочия собственника осуществляют органы государственной власти г. Москвы в рамках их компетенции. В случаях и в порядке, предусмотренных законодательством, по специальному поручению от имени города Москвы могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. Имущество, являющееся собственностью г. Москвы, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, а также средства бюджета г. Москвы составляют казну Москвы.
Объектами собственности города Москвы, не подлежащие отчуждению являются: земельные участки; земли особо охраняемых природных территорий; памятники истории и культуры; объекты оздоровительного назначения; объекты, подаренные городу Москве. Более подробно, объекты собственности города Москвы, не подлежащие отчуждению, собственность муниципальных образований Москвы; разграничение собственности на территории Москвы; приватизация объектов собственности Москвы и муниципальных образований; землепользование в городе Москве представлены в Приложении 5.
Управлением городской недвижимостью занимается Департамент город- ского имущества города Москвы, который был образован путем реорганизации Департамента земельных ресурсов и Департамента имущества города Москвы в 2013 году. В настоящее время Департамент городского имущества города Москвы входит в состав Комплекса экономической политики и имущественно-земельных отношений и насчитывает порядка 1 200 специалистов. Департамент является функциональным органом исполнительной власти города, осуществляющим функции: по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в городской собственности, и земельными участками, находящимися на территории Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, использования, охраны и учета земель на территории города; по разработке и реализации государственной политики в области имущественных интересов города, межотраслевой координации управления его собственностью, выполнению полномочий собственника в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом Москвы, в том числе памятниками истории и культуры, за исключением объектов жилищного фонда, безвозмездной передаче объектов собственности города в федеральную собственность, собственность других субъектов РФ и муниципальную собственность и безвозмездной передаче объектов федеральной собственности, собственности других субъектов РФ, муниципальной собственности в собственность Москвы, за исключением объектов жилищного фонда; управления государственными унитарными, в том числе казенными, предприятиями города и городскими государственными учреждениями, а также хозяйственными обществами с долей города в уставных капиталах; приватизации имущества и имущественных комплексов (предприятий) города; защиты интересов Москвы в делах о несостоятельности (банкротстве); по предоставлению государственных услуг и по управлению государственным имуществом в установленной сфере деятельности.
Основными видами услуг Департамента городского имущества города Москвы являются: распоряжение о снятии запрета на строительство; заключение договора социального найма жилья, предоставленного городом; внесение изменений в договор аренды земельного участка для строительства (реконструкции); выкуп арендной недвижимости у города субъектами малого и среднего бизнеса; заключение договоров на размещение объекта благоустройства; дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка; перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение; изменение разрешенного использования земельного участка; передача гражданами приватизированного жилья в собственность города Москвы; получение жилья инвалидами с заболеваниями опорно-двигательного аппарата; покупка жилья у города; получение жилья из городского фонда в пользование или наем гражданами; бесплатное получение земельного участка в собственность гражданами; получение земельного участка в собственность собственником здания; получение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; приватизация гражданами жилых помещений жилищного фонда города Москвы; присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации; согласование межевого плана границ земельного участка; разрешение на использование земельных участков, которые принадлежат городу; согласие на обмен жильем, занимаемым гражданами по договорам социального найма; постановка на жилищный учет; аренда земельного участка для реализации программы реновации жилья; утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане; заключение договоров социального найма по итогам обмена жильем; изменение сведений о гражданах, состоящих на жилищном учете; согласие на залог, переуступку прав аренды земельного участка либо субаренду; согласие на субаренду либо переуступку прав аренды недвижимости; субсидия для приобретения или строительства жилых помещений и другое.
Департамента городского имущества города Москвы ежегодно улучшает показатели своей деятельности, в частности , в части ведения жилищного учета и улучшения жилищных условий граждан, состоящих на жилищном учете в городе Москве за последние годы наблюдается снижение очередности за счет улучшения жилищных условий граждан, состоящих на жилищном учете , конец 2018г. этот показатель составил 62,4 тыс. человек, а это на 10% ниже уровня предыдущего года и практически в два раза ниже показателя 2010г., рисунок 2.4.
Число семей (включая одиноких), получивших жилье и улучшивших жилищные условия в 2018г. составило 3,6 тыс. семей, что также выше показателя предыдущего года на 28,57%, однако, по сравнению с показателями 2010г. наблюдается снижение семей, улучшивших жилищные условия, рисунок 2.5.
Сокращение очередности в городе Москве за счет улучшения жилищных условий граждан, состоящих на жилищном учете, осуществляется как путем
предоставления квартир по различным видам договоров, так и путем предоставления субсидий на приобретение или строительство жилья.
Так, 2018 году жилищные условия граждан, состоящих на жилищном учете, осуществлялись по следующим направлениям:
1)на безвозмездной основе – путем предоставления жилых помещений по договорам социального найма (мены): гражданам, вставшие на жилищный учет до 01.01.1995; гражданам более поздних лет постановки на жилищный учет, имеющих право на внеочередное улучшение жилищных условий в соответствии с законодательством РФ и города Москвы; 2)в рамках городских жилищных программ: путем предоставления субсидии на приобретение или строительство жилья. На данные цели бюджетом города в 2018 году выделено по 6 млрд. руб.; путем предоставления жилых помещений по договору купли-продажи, в том числе с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования; 3)гражданам, вставшие на жилищный учет до 01.03.2005г. и выбравшим в качестве способа улучшения жилищных условий одним из вышеуказанных способов.
Также, постановлением Правительства Москвы от 31.07.2018 № 864-ПП
«О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 24.05.2016
№ 271-ПП» установлены дополнительные меры поддержки многодетных семей, состоящих на жилищном учете (независимо от года постановки на жилищный учет) и имеющих в своем составе трех и более несовершеннолетних детей. Таким семьям по их заявлению после проверки оснований, позволяющих состоять на жилищном учете и дающих право на улучшение жилищных условий, может быть предоставлена компенсационная выплата для приобретения или строительства жилья взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно.
Перед принятием решения о предоставлении в пользование или приобретении в собственность жилых помещений с помощью города уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы (Департамент) проводит проверку оснований, позволяющих жителям города Москвы состоять на жилищном учете и дающих им право на получение в пользование либо приобретение в собственность жилых помещений с помощью города Москвы (ч. 6 ст. 16 Закона № 29).
В целях сокращения очередности всем семьям, вставшим на жилищный учет до 01.03.2005, направлены уведомления с предложением выбрать один из способов улучшения жилищных условий, предусмотренных законодательством, и представить документы для прохождения перерегистрации учетных дел для дальнейшего рассмотрения вопроса улучшения жилищных условий. Отметим, что наибольший удельный вес семей, улучшили свои жилищные условия, за счет предоставления субсидий, рисунок 2.6.
В частности, за 2018 год по мере прохождения перерегистрации учетных дел были улучшены жилищные условия 3 606 семей, в том числе: 1 651 семье предоставлена субсидия на приобретение или строительство жилья на общую сумму 4,142 млрд. руб.; 123 многодетным семьям предоставлена компенсационная выплата в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 24.05.2016 № 271-ПП на общую сумму 799 млн. руб.; 938 семьям предоставлены жилые помещения по договорам купли-продажи, в том числе с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования; 894 семьям предоставлены жилые помещения по различным договорам на безвозмездной основе, включая 39 семей (157 человек) инвалидов-колясочников, обеспеченных специально оборудованными жилыми помещениями, рисунок 2.6.
Кроме того, 1884 семьи отказались от предложенных им вариантов улучшения жилищных условий, в том числе от 3-х и более вариантов жилых помещений. Еще 637 семей, прошедших перерегистрацию учетных дел, не подлежали обеспечению в 2018 году в связи с совершением за последние 5 лет действий, приведших к ухудшению жилищных условий (отчуждение жилых помещений, вселение родственников и иных лиц, расторжение брака и др.).
Итак, выше была кратко рассмотрена деятельность Департамент городского имущества города Москвы, основные результаты достигнутые за последние годы в части улучшения жилищных условий граждан Москвы. В рамках данной работы достаточно сложно рассмотреть все результаты деятельности Департамента, однако, отметим, что функции и услуги Департамента городского имущества города Москвы приносят в бюджет города доходы, в частности, это доходы от продажи квартир, арендной платы на землю, средства от продажи права аренды земли, арендная плата за нежилые помещения, доходы от реализации инвестконтрактов. При этом, динамика показателей доходов бюджета Москвы за 2014-2018гг. от перечисленных видов деятельности направлена в основном на снижение доходов, исключение составляют доходы от арендной платы на землю, которые на протяжении анализируемого периода ежегодно растут и в 2018г. показатель сформировался на уровне 72 983,20млн. руб., а это выше показателя предыдущего года 14,86% и на 45,73% выше уровня 2014г., рисунок 2.7.
Доходы от арендной платы на нежилые помещения снизились практически в два раза по сравнению с показателями начала анализируемого периода и в 2018г. доходы составили 8272,00млн. руб., рисунок 2.8.
Доходы от продажи права аренды земли и вовсе имеют не лучшее положение, в 2016г. они имели знак минус, к 2018г. ситуация улучшилась и доходы составили 167,8 млн. руб., однако это в разы ниже по сравнению с показателем 2014г. когда доходы от продажи права аренды земли составили 1483,0 млн. руб., рисунок 2.9.
Более, чем на 30% произошло снижение доходов Москвы от продажи квартир по сравнению с началом анализируемого периода, в 2018г. этот показатель сформировался на уровне 5 411,70млн. руб., рисунок 2.10.
Однако, по отношению к показателям 2015-2017гг. наблюдается рост показателя. В частности, по отношению к 2015г. рост составил 62,26%, на 26,68% обеспечен рост показателя по отношению к уровню прошлого года, рисунок 2.10.
Не исключением являются и доходы от реализации инвестконтрактов, которые к 2018г. показали снижение за последние четыре года более, чем на 80% и составили 1540,30 млн. руб. Снижение этого показателя наблюдается не только по сравнению с данным начала анализируемого периода, но и по сравнению с предыдущим годом, рисунок 2.11.
Таким образом, в целом доходы бюджета Москвы показывают снижение по
доходам от продажи квартир, от реализации инвестконтрактов, от продажи права аренды земли, от арендной платы на нежилые помещения, исключением являются доходы от арендной платы на землю, которые ежегодно растут. Однако, в целом, все выше перечисленные доходы занимают небольшой удельный вес в структуре доходов бюджета Москвы, рисунок 2.12.
В частности, доля доходов от арендной платы на землю колеблется в пределах 2,5-3,0%, по другим видам доходов доля составляет менее 0,5%. Несмотря на это, улучшение жилищных условий граждан и в целом успешное государственное управление городской недвижимостью так или иначе влияет на социально-экономическое развитие страны в целом и региона, в частности. Поэтому эффективно построенная система управления городской недвижимостью является одной из важнейших задач на государственном и муниципальном уровнях управления.
Выше была дана характеристика городской недвижимости Москвы, проанализированы основные показатели жилищного фонда города, представлены данные по результатам деятельности Департамента городского имущества города Москвы. Все выше перечисленное позволяет сделать вывод о том, что наблюдается улучшение жилищных условий граждан, замечена тенденция снижения количества семей, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, произошел рост количества семей, которые улучшили жилищные условия. При этом, наибольший удельный вес таких семей улучшил свои жилищные условия за счет предоставления субсидий, в 2018г. также были выданы и компенсации семьям, нуждающимся в жилищных условиях. Департамент городского имущества города Москвы оказывает множество функций, в том числе осуществляет: получение жилья из городского фонда в пользование или наем гражданами; дает разрешение на использование земельных участков, которые принадлежат городу; осуществляет согласие на обмен жильем, занимаемым гражданами по договорам социального найма; дает согласие на залог, переуступку прав аренды земельного участка либо субаренду и выполняет другие функции. От того, на сколько эффективно осуществляется управление городской недвижимостью, зависят и доходы города, которые за последние годы наметили тенденцию к снижению. Практически все виды доходов, включая и доходы от аренды, от продажи квартир оставляют желать лучшего.











Диссертация на заказ без посредников