Анализ рынка мини-отелей в Санкт-Петербурге

Сегодня в Санкт-Петербурге, по данным городской администрации, работают всего 311 гостиниц на 17,3 тыс. номеров. Причем только 3% приходятся на 9 отелей класса «5 звезд», 5% рынка – на 17 отелей класса «4 звезды», 28% – на «3-здвездные» гостиницы и 64% – на гостиницы эконом-класса в Санкт-Петербурге, точное количество которых подсчитать весьма сложно [59] (рис. 2.1).
По данным компании «Astera Oncor», номерной фонд гостиниц составляет около 32,5 тыс. номеров, из них около 19 тыс. – гостиницы, 1,6 тыс. – мини-отели. Российский союз туристской индустрии (РСТ) оценивает объем номерного фонда города приблизительно в 34 тыс.
В большинстве своем мини-гостиницы в Санкт-Петербурге представляют собой расселенную и отремонтированную бывшую коммунальную квартиру (часто занимающую целый этаж), которая находится в старом фонде в центре города (желательно на 1 этаже). Причем, в данном случае, «центр города» обозначается довольно жестко – хорошим расположением для мини-гостиницы считается зона 10-минутной досягаемости Невского проспекта [60]. По данным портала allcafe.info, более половины (51) мини-гостиниц Санкт-Петербурга находятся в Центральном районе [61].
Основная проблема инвестиций в малый гостиничный бизнес и рынок посуточной аренды – поиск и выкуп подходящих помещений. Очевидно, что туристы, приезжающие в Санкт-Петербург, ценят, прежде всего, местоположение своего временного жилища – все они предпочитают центр города. Однако свободных площадей, годных для использования, в центре осталось очень немного: новое строительство там почти не ведется, а недвижимость с хорошими характеристиками давно выкуплена и продается владельцами крайне неохотно. Инвесторам приходится выбирать из зданий старого фонда со всеми их проблемами – ветхо-стью, плохими коммуникациями, обременениями комитета по защите памятников и т.д. Предварительный выбор дома или квартир обычно осуществляется с помощью оценщика и специалистов по переводу в нежилой фонд, которые могут про-гнозировать перспективность вложений в объект и просчитать сроки возврата ин-вестиций. Для расселения этажа или коммунальной квартиры необходимо оце-нить недвижимость «на расселяемость» с помощью риэлтора. Кроме того, необходимо провести юридическую и техническую экспертизы облюбованной недвижимости. По опыту специалистов «Бекар», в Петербурге из объектов, интересующих инвесторов, около половины «нерасселяемы» (по юридическим, техническим и психологическим причинам).
Ценовой диапазон мини-гостиниц Санкт-Петербурга – от $50 до $150 за номер в сутки в сезон – в среднем $80.
Основную конкуренцию мини-отелям составляют:
1. Классические гостиницы класса «три звезды». Основное конкурентное преимущество: более широкие возможности в продвижении и развитая инфра-
структура услуг. Однако цена номера в классической гостинице выше, при рав-ном (и даже более низком) уровне комфорта.
2. Аппарт-отель. В отличие от мини-отеля, номера аппарт-отелей являются полноценными квартирами, включающими полностью оборудованную кухню. Обычно аппарт-отели ориентируются на клиентов, рассчитывающих на более длительное проживание (например, в течение месяца) с возможностью самостоятельной готовки. При этом, аппарт-отели (как и мини-гостиницы) обычно предоставляют клиентам набор дополнительных услуг: уборка, охрана, оформление командировочных документов и т.д. Стоимость номера в аппарт-отеле, как правило, выше, чем в мини-гостинице. Под этот тип гостиниц реконструируются отдельно-стоящие здания или целые подъезды домов. В Санкт-Петербурге этот вид отелей мало развит из-за недостатка подходящих объектов в центре города (отдельно стоящих флигелей), а также из-за дороговизны реконструкции и расселения.
3. Хостел. Эта дешевая молодежная гостиница предоставляет ночлег и, в некоторых случаях, питание. В среднем хостеле – 20-100 номеров, с удобствами на этаже. Самые простые хостелы могут содержать до 40 мест в одной комнате, самые комфортные – двухместные номера с включенным завтраком. Стоимость места в хостеле обычно ниже стоимости номера в мини-отеле. В настоящее время в Санкт-Петербурге работает около 10 таких гостиниц.
4. Квартиры, сдающиеся в посуточную аренду – главный конкурент аппарт-отелей. В настоящее время в центре Санкт-Петербурга сдается около 1 тыс. квар-тир, что составляет заметную долю рынка. По стоимости суточного проживания квартиры примерно равны номеру в мини-отеле. Однако в отличие от мини-отеля не предоставляют дополнительных услуг, и проблема с оформлением командировочных документов отпугивает бизнес-туриста от такого типа гостеприимства. Квартиры-гостиницы зачастую находятся в доверительном управлении (а часто и в собственности) агентств недвижимости, которые занимаются их сдачей и экс-плуатацией.По данным городского комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в Санкт-Петербурге функционирует 468 миниотеля, из них:
– 227 категории эконом класс (3171 номер);
– 232 категории 3* (2876 номеров);
– 9 категории 4* (124 номера) (рис. 2.2).
Таким образом, общий номерной фонд мини-гостиниц составляет 6171 но-мер, или 13 393 места. Это практически 25% всего городского гостиничного фон-да, который насчитывает 26 916 номеров (622 гостиницы) [59].
Основными постояльцами мини гостиниц были и остаются бизнес туристы, чувствительные к соотношению цена-качество-локация. Для этой категории постояльцев важно, чтобы деловой центр города находился в пределах пешеходной доступности. Спрос в этом сегменте приходится на выходные дни, когда в город приезжают индивидуальные туристы, и летние месяцы, когда в городе проходит большое количество деловых мероприятий. Большинство мини гостиниц имеют постоянную клиентуру. Однако в последнее время мини-отельеры ощущают серьезную конкуренцию со стороны крупных международных операторов.
Мини-отели могут и должны конкурировать с крупными гостиницами за счет индивидуального обслуживания и дополнительных услуг. Можно, например, бесплатно предложить гостям аудиогид по кварталу вокруг отеля. В отеле «Cronwell Inn Стремянная» введена такая услуга, как бизнес-день. Она адресована деловым туристам, которым нужен номер на день – без ночлега. В отелях высоко-го класса может быть востребована услуга индивидуального консьержа.
Мини-гостиницы работают в основном с индивидуальными туристами, львиная доля из которых – москвичи, приезжающие в город по делам. Выносить миниотели за пределы «Золотого треугольника» – значит, лишать их основного конкурентного преимущества, когда за небольшие деньги они могут предложить проживание в зоне пешеходной доступности от делового центра города. За это та-ким отелям придется существенно снижать стоимость услуг.
Мини-отели могут быть востребованы рядом с метро или в районах, при-мыкающих к новой деловой зоне Пулково. Но развитие рынка тормозит отсутствие юридического понятия – малая гостиница. Миниотели имеют свои особенно-сти, что не позволяет применять к ним тоже законодательство, что и к большим. Например, планировка петербургских мини-отелей, подавляющее большинство которых расположено в жилом фонде, почти всегда продиктована коммунальным прошлым. Это делает невозможным организацию второго входа в гостиницу, как того требуют правила пожарной безопасности. Затруднена и регистрация такой гостиницы в качестве объекта предпринимательской деятельности.
В последние два года в городе ведется работа над проектом закона о малых отелях, который должен снять эти вопросы. Отельеры предлагают предусмотреть определенные льготы для тех, кто занимается малым бизнесом. Мест для размещения гостиниц в центре действительно не хватает. Но загрузка мини-отелей на периферии будет меньше. И предложить конкурентные цены они смогут только в том случае, если город даст им какие-то льготы не только на этапе строительства, но и хотя бы на два-три года, которые необходимы для раскрутки отеля.






Диссертация на заказ без посредников, без предоплаты