Рекомендации по совершенствованию системы управления городской недвижимостью Москвы

Совершенствование системы управления городской недвижимостью Москвы должно осуществляться по нескольким направлениям, как на федеральном, так и на региональном уровне. Существующая система недостатков позволяет определить наиболее приоритетные направления, в частности:
1)Для совершенствования системы предоставления аренды помещений, находящихся в собственности Москвы, необходимо снижение стоимости аренды , ориентировочно в пределах 5-10% от существующих норм, с указанием об этом в действующих нормативно-правовых актов. Кроме этого, так как замечено очень много нарушений со стороны Москвы как арендодателя, по незаконному повышению стоимости аренды, целесообразно применение системы наказаний за данные нарушения, в виде лишения премий, лиц, которые ответственны за соблюдение договорных отношений между арендодателем и арендополучателем. Лишение премий может составлять от 20% и более процентов.
2) Для совершенствования системы выдачи жилищных субсидий в Москве целесообразно создание более лояльных условий. В частности, необходимо для многодетных семей выдавать жилищные субсидии не только при наличии трех и более детей, а смягчить условия, то есть от двух и более детей. Это позволит улучшать жилищные условия граждан Москвы, а также повлияет на рост рождаемости. Однако, однозначно достаточно сложно здесь сделать такой вывод, возможно, что для решения демографической политики России, необходимым являются изменение и других условий по предоставлению жилищных субсидий. Это могут снижение требований к заемщикам, увеличение суммы субсидии и другое.
3)Для совершенствования системы оценки кадастровой стоимости недвижимости на федеральном уровне необходимо осуществление следующих мероприятий: унификация нормативно-правовой базы порядка определения эффективной и экономически обоснованной ГКО оценки объектов недвижимости в целях формирования обоснованной системы налогообложения объектов недвижимости юридических и физических лиц; разработка унифицированного программного обеспечения для организации информационного пространства по сбору, обработке, систематизации и накоплению информации об объектах недвижимости и определения кадастровой стоимости; утверждение единой и обязательной методологии определения кадастровой стоимости, содержащей четкие алгоритмы определения стоимости и обеспечивающей сопоставимые и обоснованные результаты; внести изменения в НК РФ в части установления для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере не более 70% от его рыночной стоимости; установить по земельному налогу коэффициент, ограничивающего рост суммы налога не более чем на 10%, по сравнению с предыдущим годом в целях исключения резкого увеличения налоговой нагрузки на налогоплательщиков-физических лиц; устранить равенство кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в соответствии пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка.
4)Совершенствование условий типового контракта проведения ГКО возможно следующими путями: а) выбор «адекватного» исполни¬теля, например: установление минимально возможного срока выполнения работ по кадастровой оценке, установление требования к оценочным организациям иметь в штате не менее трех оценщиков, для которых данное место работы является основным (это затруднит вход на рынок оценочных работ «случайных компаний», для которых данный вид деятельности не является ос-новным и которых не интересует судьба отрасли), требования к специальному программному обеспечению и другие условия; б) установление ответственности заказчика за нарушение условий контракта (например, информация не предоставлена в установленные сроки); в) установление требований к исходной информации по объектам оценки (их перечень дол¬жен размещаться до конкурса; после заключения контракта оценщик имеет право дозапросить уточнения по перечню; уточнения принимаются до оп¬ределенной даты, после которой оценщик имеет право не оценивать те объекты, которые невозможно идентифицировать или по которым отсутствует существенная ценообразующая информация).
5)Создание открытой системы отчетов по определению кадастровой стоимости возможно путем публикации информации по определению кадастровой стоимости недвижимости (земельных участков и объектов капиталь- ного строитель¬ства) на соответствующих информационных ресурсах Москвы.
6) Для совершенствования регистрации учетных данных одних и тех же объектов налогообложения (объектов оценки), целесообразно: а)принять Постановление правительства РФ, в котором бы были установлены положения по описанию единого объекта недвижимости (земля + строение) как объекта налогообложения (а также объекта оценки кадастровой стоимости); б) принять постановление правительства РФ о создании на базе Росреестра государственной си¬стемы определения кадастровой стоимости недвижимости, которая могла бы решить многие проблемы ее определения и оспаривания.
7)Привлечение частных российских и зарубежных инвестиций, а также развитие института государственно-частного партнерства (ГЧП), возможно, осуществлять несколькими путями. Прежде, следует рассмотреть, какие преимущества имеет Москва, в части привлечения частных инвестиций. Ключевая цель Правительства Москвы – это привлечение отраслевых лидеров и инвесторов в реальный сектор экономики города. Москва предлагает выгодные налоговые условия, осуществляет поддержку инвесторов, индустриальных девелоперов, а также инвестиционных фондов и компаний, финансирующих проекты по развитию транспортной и социальной инфраструктуры, в том числе в рамках государственно-частного партнерства. Приоритетными направлениями для привлечения частных инвестиций Москвы являются: деятельность в сфере обрабатывающих производств и наукоемкого бизнеса; реализация инвестиционных и инновационных проектов с размещением на территории технопарков и ОЭЗ Москвы; проекты государственно-частного партнерства по развитию транспортной и социальной инфраструктуры и другое, рисунок 3.12.
Москва также предлагает хорошие условия для промышленных инвесторов,
Цель Правительства Москвы – привлечение инвестиций в реальный сектор экономики, строительство новых и масштабную реконструкцию действующих промышленных предприятий и объектов инновационной инфраструктуры. Получатели поддержки имеют следующие преимущества: а)действующие предприятия (Brownfield) -льготы через статус промышленного комплекса, технопарка, индустриального парка, якорного резидента технопарка/ индустриального парка; б) Новые проекты (Brownfield /Greenfield)-льготы через статус инвестиционного приоритетного проекта г. Москвы (объем инвестирования от 300 млн. руб.). Налоговые льготы составляют от 17% до 25% снижение общей налоговой нагрузки, в том числе по технопаркам, промкомплексам, индустриальным паркам, установлены следующие налоговые льготы, таблица 3.1.
На начало марта 2019 года в Москве было одобрено получение мер поддержки 85 компаниям: 34 технопарка, 44 промышленных комплекса, 7якорных резидентов. На предприятиях – получателях поддержки занято более 103 тыс. человек, а совокупный объем инвестиций за 5 лет составил около 88 млрд. руб. Реализация новых проектов возможна в рамках специального инвестиционного контракта и соглашений с Правительством Москвы.
Дополнительными мерами поддержки являются: 1)гарантия защиты от некоммерческих рисков; 2)возможность предоставления земельных участков без конкурса; 3)долгосрочный госзаказ; 4)целевые субсидии (возмещение части затрат бизнеса): по процентам за привлеченные на поддержку и развитие деятельности кредиты (до 5 млн. руб.); по организации или расширению производства продукции на основе освоения результатов научно-технической деятельности (до 20 млн. руб.); по процентам по лизинговым платежам (до 100 млн руб. в год); по оплате процентов по кредитам на покупку оборудования (до 200 млн. руб. в год); по кредитам на создание имущественного комплекса технопарка или индустриального парка (до 300 млн. руб.); возмещение до 50% затрат на техприсоединение (до 100 млн. руб. на проект); 5) предоставление льготных займов под 2-5% годовых на срок до 5 лет в размере от 10 до 200 млн. руб.; 6) предоставление поручительств на сумму не превышающую 70% от общей потребности в залоговом обеспечении.
Кроме выше перечисленного, Москва имеет большой потенциал территориального развития (развития Новой Москвы). Важнейшим драйвером развития современной Москвы является освоение новых территорий. В 2012 году территория столицы выросла на 148 тыс. га или в 2,5 раза за счет присоединения Новомосковского и Троицкого административных округов. 148 тыс. га присоединено к территории Москвы в 2012 году. Новая Москва-это: возможности для реализации инвестиционных проектов по самым разным направлениям- от запуска инновационных производств до строительства объектов транспортной и социальной инфраструктуры.
Возможностями государственно-частного партнерства Москвы являются: 1)строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на строящихся линиях и существующих станциях метрополитена и городского железнодорожного транспорта. Планируется строительство: 251 ТПУ. ТПУ включает технологическую и коммерческую зоны. Инвестор осуществляет строительство всех объектов ТПУ и передает городу технологическую часть. Возврат вложений инвестора осуществляется за счет аренды и продажи объектов коммерческой зоны (торговые объекты, офисы и т.д.). Право реализации разыгрывается на открытых конкурсах.
2)Частные инвестиции в создание социальной инфраструктуры – детских садов, школ, объектов здравоохранения и культурного наследия. Льготная аренда помещений – «1 рубль за квадратный метр»: для организации детских образовательных учреждений; -для оказания медицинских услуг (программа «Доктор рядом»); аренда памятников культурного наследия для реконструкции
и сохранения.
Итак, выше были рассмотрены преимущества Москвы, в части привлечения частных инвестиций . Однако, несмотря на это, в целом в российскую экономику зарубежные инвесторы все же не желают инвестировать. В связи с этим, на федеральном уровне необходимо проведение следующих мероприятий: предо- ставление дополнительных налоговых льгот, совершенствовать реализацию инвестиционных проектов с использованием механизмов ГЧП, предоставление земельных участков без проведения торгов, рассмотрение проекта на рабочей группе по улучшению инвестиционного климата, публичное размещение информации об инвестиционных проектах(объектах), таблица 3.2.
Кроме выше перечисленного, следует отметить, что в настоящее время инвесторы сталкиваются с невозможностью определить финансово-экономические параметры проекта. Отсутствие типовых проектных решений не позволяет частным инвесторам оценить экономическую целесообразность реализации того или иного проекта. На практике это приводит к существенному удорожанию каждого такого проекта. Для решения данной задачи необходимо создать базу типовых проектов, повторное применение которых в различных регионах может не только снизить стоимость проекта, но и при наличии которых инвестор с большей долей уверенности сможет принять для себя решение об участии в создании объектов в сфере физической культуры и спорта в рамках государственно-частного партнерства. Проекты повторного применения должны
и могут быть подготовлены таким образом, чтобы в рамках реализации проекта публичный и частный партнеры могли принимать решения о целесообразности участия в проекте в более сжатые сроки.
В рамках предварительного анализа возможности реализации проекта ГЧП инвестором производить расчеты показателей экономической эффективности проекта. При наличии типовых проектов инвестор получит возможность проведения экспресс-анализа предварительных технико-экономических пара- метров проекта, исходя из которых, возможно рассчитать доходность проекта. Таким образом, наличие типовых решений по проектам ГЧП также сможет сократить сроки проведения необходимых процедур, в том числе обязательной оценки эффективности проекта.
Ниже представим описание инвестиционного типового проекта на примере строительства керлинг-клуба . Вид спорта: керлинг. Объект: керлинг-клуб. Технико-экономические характеристики керлинг- клуба, характеристики земель- ного участка и земельных коммуникаций представлены в Приложении 10. Объект может использоваться для оказания следующих видов услуг: проведение массовых занятий по керлингу; проведение мероприятий по организации и проведению тестирования населения по выполнению государственных требований Всероссийского физкультурно-спортивного комплекса «Готов к труду и обороне» (ГТО); проведение спортивно-зрелищных мероприятий и (или) оказание спортивных услуг в рамках муниципальных и (или) государственных программ; организация и проведение учебно-тренировочного процесса детско-юношеского спорта; организация корпоративных посещений работников предприятий и организаций; иные (сопутствующие) спортивно-оздоровительные услуги населению. Оптимальная юридическая схема создания объекта: представляется, что данный проект может быть реализован в рамках соглашения о государственно-частном партнерстве (соглашение о ГЧП), заключенном в соответствии с Законом о ГЧП, рисунок 3.13.
По соглашению о ГЧП: а) частный партнер обязуется создать полностью или частично за счет собственных либо привлеченных средств являющиеся объектом соглашения недвижимое имущество (или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной соглашением), осуществлять эксплуатацию или техническое обслуживание такого имущества, б) публичный партнер обязуется предоставить частному партнеру права владения и пользования им для осуществления указанной в соглашении деятельности и обеспечить возникновение права собственности частного партнера на объект соглашения. Соглашение о ГЧП должно включать в себя следующие существенные условия: 1) элементы соглашения, определяющие форму государственно-частного партнерства, а также обязательства сторон соглашения, вытекающие из этих элементов; 2) значения критериев эффективности проекта и значения показателей его сравнительного преимущества; 3) сведения об объекте соглашения, в том числе его технико-экономические показатели; 4) обязательство публичного предоставить земельный участок и размер арендной платы за такой земельный участок или порядок ее определения; 5) срок и (или) порядок определения срока действия соглашения; 6) условие и порядок возникновения права частной собственности на объект соглашения; 7) обязательства сторон соглашения обеспечить осуществление мероприятий по исполнению соглашения (в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные этими графиками сроки, а также порядок осуществления таких мероприятий); 8) порядок и сроки возмещения расходов сторон соглашения, в том числе в случае его досрочного прекращения; 9) способы обеспечения исполнения частным партнером обязательств по соглашению, размеры предоставляемого финансового обеспечения и срок, на который оно предоставляется; 10) обязательства сторон в связи с досрочным прекращением соглашения, обязательства сторон в связи с заменой частного партнера, в том числе обязательство частного партнера передать находящийся в его собственности объект соглашения публичному партнеру в случаях, предусмотренных федеральным законом и соглашением;11) ответственность сторон соглашения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по соглашению;12) иные предусмотренные федеральными законами существенные условия. Срок действия соглашения устанавливается с учетом срока создания объекта соглашения, объема инвестиций, вложенных в создание такого объекта, срока окупаемости этих инвестиций, срока получения частным партнером средств (выручки) в объеме, определенном соглашением. При этом срок действия соглашения о ГЧП не может быть менее 3-х лет. Перечень мероприятий, необходимых для реализации проекта зависит от процедуры заключения соглашения о ГЧП – в порядке конкурсных процедур либо в порядке частной инициативы (Приложение 10) . Также мероприятия подлежат уточнению по результатам определения условий самого соглашения о ГЧП.
Рассмотрим финансово-экономические показатели. Общий объем затрат: ориентировочный объем затрат составляет 307000 тыс. руб. с НДС. Срок строительства: ориентировочный срок проведения строительных работ 12 месяцев. Денежные потоки по проекту представлены в Приложении 10. Показатели бюджетной эффективности проекта для публичного партнера: бюджетная эффективность проекта подтверждается поступлениями в бюджет различных уровней (в зависимости от системы налогообложения, которую использует инвестор). Показатели бюджетной и инвестиционной привлекательности для частного инвестора представлены в Приложении 10. Таким образом, более подробная характеристика инвестиционных проектов, с обоснованием экономической и бюджетной эффективности, позволит привлекать инвесторов и тем сам способствовать развитию института государственно-частного партнер- ства в России в целом, а Москвы, в частности.
Итак, все выше изложенное, мероприятия по улучшению системы выдачи субсидий города Москвы; предоставления аренды помещений, находящихся в собственности Москвы; системы оценки кадастровой стоимости недвижимости; условий типового контракта проведения ГКО; создание открытой системы отчетов по определению кадастровой стоимости; совершенствования регистрации учетных данных одних и тех же объектов налогообложения (объектов оценки); привлечение инвестиций, развитие института государственно-частного партнерства(ГЧП) позволит в целом улучшить систему управления городской недвижимостью Москвы.











Диссертация на заказ без посредников