Анализ проблем современного состояния системы управления городской недвижимостью Москвы

В настоящее время, как на федеральном, так и на региональном уровне в России возрастает необходимость совершенствования системы управления городской недвижимостью. Представленный выше анализ системы управления городской недвижимостью Москвы показал, что на протяжении ряда лет, замечена динамика снижения доходов бюджета города от арендной платы на нежилые помещения; наблюдается снижение доли недвижимости, построенной за счет внебюджетных средств; а также в целом динамика внебюджетных источников финансирования имеет тенденцию к снижению и занимает небольшой удельный вес в общей сумме финансирования государственных программ Москвы. Финансовая жилищная политика РФ как на федеральном, так и на региональном уровне включает три основных элемента: финансирование приобретения жилья; финансирование строительства жилья; государственная поддержка в обеспечении жильем семей с невысоким уровнем доходов, то есть с доходами, недостаточными для получения в банках ипотечного кредита на рыночных условиях. Разработка и внедрение эффективных механизмов жилищного финансирования по трем данным направлениям является основой формирования современной стратегии жилищной политики и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов. Формирование жилищной политики является важнейшей частью государственной политики. Способы ее реализации, формы участия государства, масштабы и механизмы финансовой поддержки граждан зависят от множества факторов, среди которых следует выделить: уровень экономического развития страны; уровень жизни населения и его обеспеченность жильем; состояние жилищного фонда страны; масштабы развития ипотечного жилищного кредитования; условия предоставления ипотечных жилищных кредитов; состояние сферы жилищного строительства; особенности законодательства, регулирующего жилищную сферу.
При этом, на федеральном и региональном уровне (на примере Москвы) можно определить основные слабые места в системе управления городской недвижимостью: слабая система аренды помещений, находящихся в собственности Москвы; не совершенствование системы выдачи жилищных субсидий, проблема определения кадастровой стоимости объектов; не совершенствование условий типового контракта проведения ГКО; закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости; регистрационно-учетная проблема объектов кадастровой оценки; слабое привлечение российских и иностранных инвестиций в управлении недвижимостью города, а также развития государственно-частного партнерства, рисунок 3.1.
Рассмотрим подробнее проблемы в системе управления городской недвижимостью.
1) Слабая система аренды помещений, находящихся в собственности Москвы. В настоящее время Москва предлагает 225 нежилых помещений в аренду, при этом на льготные программы по аренде приходится всего 4 объекта недвижимости, рисунок 3.2.
Аренда нежилых помещений Москвы осуществляется на основании Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП
«Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы»(с изм. и доп. от 2 июля 2019 г.). Данным Постановлением предусмотрен: перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, на льготных условиях; ставки ежемесячной арендной платы за размещение оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи на объектах, утвержденных распоряжением Правительства Москвы от 29 ноября 2012 г. N 752-РП «Об утверждении Перечня объектов государственной собственности г. Москвы для первоочередного размещения оборудования базовых станций подвижной радиотелефонной связи»; ставки арендной платы за предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), находящиеся в имущественной казне г. Москвы, расположенные в пределах административных границ г. Москвы, Приложение 6.
Однако, очевидно, что существующие ставки по аренде нежилых помещений Москвы, следует считать завышенными, так как объем предоставляемого в аренду недвижимого имущества на протяжении ряда лет не снижается. Более того, замечены случаи завышения существующих ставок аренды муниципальной недвижимости Москвы. В частности, рассмотрим один из случаев незаконного увеличения аренды Департаментом имущества Москвы . На 459,5%, или с 3658,40 руб. до 16 812,40 руб. за квадратный метр в год – на столько департамент городского имущества Москвы (ДГИ) решил единоразово повысить плату за аренду дома в центре Москвы аудиторской фирме «Бизнес-класс-аудит». Письмо с уведомлением компания получила в январе 2014 года, но не согласилась с условиями и обратилась в суд, потому что ставка изначально была нерыночной, так как речь шла об инвестициях. В 1999 году компания «Бизнес-класс-аудит» договорилась, что «за недорого» передается архитектурный памятник XIX века в аварийном состоянии, который возвращается в отреставрированном виде через 20 лет, то есть в 2019 году. В ремонт четырехэтажного особняка на Лубянке площадью 887 км. м. «Бизнес-класс-аудит», было вложено более 150 млн. «докризисных» рублей и сейчас занимает его на основании охранно-арендного договора. До 2014 года город ежегодно повышал ставку на 10%.
В конце 90-х особо остро стояла проблема сохранения культурного наследия: в бюджете просто не было денег на его ремонт и содержание. В конфликте арендатора и арендодателя суду было важно найти баланс между их стремлениями, в том числе– учесть общественные интересы, в которых налагаются ограничения на пользование объектами культурного наследия. В то же время, арендатор не может платить по необоснованно низкой ставке, а арендодатель – незамедлительно взыскивать с арендатора многократно большую цену после того, как последний отреставрирует объект и тем самым увеличит его рентабельность. Повысить плату за аренду до рыночного уровня возможно только тогда, когда арендатор «отработает» затраты на ремонт за счет экономии на льготной ставке.
Судебные поиски баланса интересов могут не совсем соответствовать рыночной обстановке, где арендатор по результатам переговоров может рассчитывать на несколько большую выгоду от ремонта, чем просто компенсация его стоимости. «Безусловно, арендатор вкладывается в ремонт и иные улучшения помещения только для того, чтобы минимизировать затраты на аренду, получить льготные условия (период без индексации, арендные каникулы) на долгосрочную перспективу».С другой стороны, зачастую арендаторы получают городскую недвижимость по низкой цене, а затем пересдают по рыночным ставкам, Однако, по данным компании «Бизнес-класс-аудит» не предоставляет помещений в субаренду, а занимает здание сам.
Таким образом, арендатор, который решил оспорить повышение ставки на 459,5%, в суде доказывал, что контрагент злоупотребляет правом (ст. 10 ГК): «Повышение платы исходя из обычаев делового оборота должно быть разумно обосновано инфляционными процессами или отставанием от арендного рынка» (дело № А40-198025/2015). Помимо этого истец представил аналитические отчеты, согласно которым рыночные ставки на коммерческую недвижимость в 2014 году упали на 30%.
Арбитражный суд Москвы не оценил в своем решении этих отчетов, а вместо этого обратился к п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. № 800-ПП (в редакции от 01 июля 2013 г.). Он гласит, что ставки устанавливаются на основании отчета независимого оценщика. В уведомлении для истца ссылок на подобный отчет не содержалось, отметила первая инстанция. В то же время в иске она решила отказать из-за пропуска срока исковой давности. Однако, применять следовало не общий трехгодичный срок, а специальный трехмесячный, который ч. 4 ст. 198 АПК дает на обжалование ненормативных актов публичных органов.
«Бизнес-класс-аудит» обжаловал это решение, указывая на то, что уведомление об увеличении платы – это гражданская сделка, а не правовой акт, а значит, на ее оспаривание у истца есть три года. Кроме того, он продолжал настаивать, что город все-таки злоупотребляет правом, ссылаясь на п. 22 Постановления Пленума ВАС № 73 от 17 ноября 2011 г. Как указано в этом пункте, арендодатель не может в одностороннем порядке увеличивать плату непропорционально изменению средних рыночных ставок на аналогичные объекты. В противном случае он злоупотребляет правом, а суд вправе ему отказать.
9-й Арбитражный апелляционный суд опять не оценил аргументов истца о недобросовестности контрагента, хотя разрешил дело в пользу арендатора. Как подчеркнула вторая инстанция в постановлении, опубликованном 31 мая, АСГМ правильно решил, что для повышения ставки необходим отчет независимого оценщика, хотя и ошибся с определением срока исковой давности. Раз уведомление является гражданской сделкой, то и срок к ней применяется трехгодичный, заключил 9-й ААС. Увеличение оплаты он объявил недействительным. Итак, среди юристов нет сомнений в том, что апелляция разрешила дело верно, а первая инстанция допустила промах с определением срока исковой давности. Институт злоупотребления правом не спасет, если речь идет об аренде государственного или муниципального имущества. Собственник таких объектов не может по своему желанию изменять договор – он должен следовать определенной процедуре, предусмотренной правовыми актами. И суды в первую очередь проверяют, соблюдены ли эти требования и есть ли отчет об оценке . Отметим, что примеров, когда нарушаются права арендополучателя Московской недвижимости, не мало, в рамках данной работы достаточно сложно описать все существующие ситуации. Поэтому следует отметить, что нарушение прав арендополучателей и подача заявлений в суды, в первую очередь приводит к росту судебных затрат из бюджета Москвы, что является негативным фактором.
2) Не совершенствование системы выдачи жилищных субсидий в Москве.
Жилищная субсидия- это сертификат на назначенную сумму, который применяется на строго установленные цели в течение указанного в нем периода. Финансируется такая программа из средств федерального, либо региональных бюджетов. Основными категориями лиц, которые могут получить жилищную субсидию являются: многодетные семьи, имеющие на попечении не менее 3 детей(возраст иждивенцев ограничивается восемнадцатью либо двадцатью тремя годами при очной форме обучения); молодые семьи до 35-летнего возраста; лица, состоящие на государственной службе; сотрудники бюджетных ведомств;
военные; молодые рабочие и служащие, переезжающие в сельскую местность для работы в аграрной сфере; сироты; малообеспеченные лица; ветераны; инвалиды; прочие категории льготников. Субсидия на жилье предоставляется не всем гражданам. Перечень лиц строго закрепляется в нормативно- правовых актах. Получение субсидий регламентируется Жилищным кодексом. В частности, статьями 50 и 51 ЖК РФ установлено право на такую преференцию, а также круг граждан, которым они положены . По имеющимся данным Москвы, с 2016г. наблюдается снижение количества людей, получивших жилищные субсидии; и на 2018г. количество человек составило 991260, а это на 4,55% ниже показателя 2016г., рисунок 3.3.
Снизилось и количество семей, которым были назначены субсидии, в 2018г. этот показатель составил 641195 семей, годом ранее количество семей составляло 658642. В целом, в динамике с 2016г. наблюдается снижение как количества семей, так и количества человек, которым были назначены субсидии. Количество семей, получающих субсидии в административных округах г. Москвы, представлены на рисунке 3.4.
Наибольший процент семей, получающих субсидии приходится на следующие округа Москвы: ЮАО, СВАО,ВАО, доля таких семей в этих округах составляет более 12,0%. По социальному составу, получающих субсидии в Москве больше всего приходится на пенсионеров, их доля занимает 82,2%, небольшой удельный вес приходится на многодетных и одиноких матерей, рисунок 3.5.
Максимальный доход семьи, дающий право на получение субсидии с 01.01.2019г. представлен в Приложении 7. Отметим, что средними показателями по Москве по жилищным субсидиям на 01.10.2019г. являются: средний совокупный доход семьи- 30226,91руб., среднедушевой доход семьи -19659,78руб., среднее начисление за ЖКУ на семью-3397,69 руб., средний размер субсидии на семью-2523,52руб. За 2019г. отделами жилищных субсидий г. Москвы зарегистрировано 1097824 обращения граждан. Стандарты Москвы, применяемые при определении прав граждан на предоставление субсидий представлены в Приложении 7.
Таким образом, слабым местом в выдаче субсидий по г. Москве следует считать, что всего небольшой процент многодетных семей и одиноких матерей получают субсидии. Да и в целом динамика выдачи субсидий показывает снижение. Сложные жилищные проблемы, тесные условия, недостаток финансовых средств на покупку жилья, сложности в получении субсидии, все это отрицательно сказывается и на социально-экономических показателях России, в частности, решения демографической проблемы. За последние годы наблюдается снижение, как количества рождаемости(Рисунок 3.6) , так и увеличения среднего возраста при рождении первого ребенка.
Отметим, что в первом полугодии 2019 года усилилась тенденция снижения числа родившихся детей, наметившаяся еще в 2015 году. Число детей, родившихся в России за январь-июнь 2019 года, снизилось на 8,1% по сравнению с тем же периодом 2018 года, а по недавно опубликованным данным за январь-июль – на 7,4%. Росстат отмечает, что за последние 15 лет средний возраст рождения ребенка заметно вырос. Так, в 2018 году большинству россиянок, родивших первенца, было 26 лет. На эти данные ссылается RT. Согласно данным исследования за 2018 год, второго ребенка женщина рожает в 30 лет, третьего – в 31, а четвертого – в 33 года. Пятого ребенка и последующих детей чаще всего рожают 34-летние россиянки .
Служба статистики также прогнозирует, что в будущем этот показатель продолжит расти. Семьи откладывают время рождения первого ребенка на более поздний срок, поскольку хотят получить хорошую работу, продвинуться по карьерной лестнице и иметь стабильный заработок, не малую роль играет и наличие нормальных жилищных условий.
3) Проблема определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая оценка объектов недвижимости является одной из важнейших задач федеральных и региональных органов исполнительной власти(Приложение 8). Однако, существуют многочисленные факты превышения кадастровой стоимости над рыночной стоимостью объектов. В связи с чем, участились обращения налогоплательщиков как в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земель, так и в суды, а также случаи неуплаты земельного налога из за его значительного завышения. По имеющимся данным Росреестра на протяжении 2015-2018гг.наблюдается увеличение количества судебных исков как от физических, так и юридических лиц, в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, рисунок 3.7. И по данным на 2018г. количество исков от физических лиц составило 8537, а это 7,98% выше показателя предыдущего года и на 85,86% превышает значение начала анализируемого периода.
Аналогичная ситуация наблюдается и по искам от юридических лиц, за последние годы этот показатель вырос на 53,24% и составил 7093 иска в 2018г.
За период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в судах инициировано 14205 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 25691 объекта недвижимости. По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам РФ, органы государственной власти (органы местного самоуправления), бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации и наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, а также комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росре- естра(комиссия). В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия привлекалась 114 раз. В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ указываются следующие основания: установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости -13 980 исков; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки -66 исков; об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости -159 исков, рисунок 3.8.
За указанный период по состоянию на 30.09.2019 рассмотрено 8 169 исков (14 254 объекта недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 7 786 исков (13 748 объектов недвижимости), не удовлетворены – в отношении 383 исков (506 объектов недвижимости). На конец рассматриваемого периода на рассмотрении находится 6 036 исков (11 437 объектов недвижимости), рисунок 3.9.
В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2019 по 30.09.2019, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 30.09.2019 приблизительно на 481,05 млрд. руб. (51,7 %): суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 930,83 млрд. руб.; после оспаривания – около 449,78 млрд. руб.; суммарное снижение кадастровой стоимости в расчете на 1 объект – 34,99 млн. руб.
Итак, имеет место быть обращение граждан в суды по поводу спорных вопросов кадастровой оценки недвижимости. При этом, количество подаваемых исковых заявлений ежегодно увеличивается. Не совершенствование существу- ющей кадастровой оценки недвижимости, в частности земельных участков, характеризует пример, который был рассмотрен Конституционным Судом РФ. (Приложение 8).
4)Несовершенствование условий типового контракта на кадастровую оценку. Существующая практика проведения ГКО показывает, что условия контрактов на ГКО, с одной стороны, позволяют выигрывать соответствующие конкурсы недобросовестным и некомпетентным оценщикам, а с другой – не предусматривают ответственность заказчика за нарушение условий контракта (например, информация не предоставлена или предоставлена не в установленный срок).
5)Закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости. Из-за того, что отчеты по определению кадастровой стоимости не¬движимости (земельных участков и объектов капитального строительства) не публикуются, собственники-налогоплательщики не знают результатов оценки, т.е. они не знают уровень кадастровой стоимости своей собственности, с которой они платят налог, пока результаты оценки не будут утверждены и только после этого опубликованы. В связи с этим, если собственник-налогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью его объ¬екта и хочет ее оспорить, то он не имеет возможности это сделать до срока налогообложения объекта. Причем время оспаривания кадастровой стоимости сначала во вне¬судебном формате, а затем, в случае необходимости, и в судебном формате очень продолжительно. И весь этот период он должен платить налог на свой объект недвижимости по прежней кадастровой стоимости, пока ее не оспорит. И даже если ему удастся оценку оспорить, уплаченный с недостоверной кадастровой стоимости налог ему никто не вернет.
6)Регистрационно-учетная проблема объектов кадастровой оценки. Проблема заключается в том, что объекты оценки (они же объекты налогообложения) описываются по двум разным законодательным актам: ФЗ «О государственной ре¬гистрации прав на объекты не¬движимости и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В связи с этим про¬исходит путаница учетных данных для одних и тех же объектов налогообложения (объектов оценки). Эта путаница усложняет работу по формированию государственного кадастра недвижимости и не позволяет получить оценщику достоверную информацию об объектах для определения их кадастровой стоимости. Это значительно снижает качество оценки.
7) Проблема привлечения российских и иностранных инвестиций , развитие института государственно-частного партнерства. Несмотря на то, что Россия имеет достаточный производственный, технический и научный потенциал, основной проблемой привлечения иностранных инвестиций во все отрасли экономики России, в том числе и в объекты недвижимости – является низкая инвестиционная привлекательность страны. Согласно журнала «Euromoney» , который составляет рейтинг стран мира по инвестиционной привлекательности, используя следующие показатели: эффективность экономики, уровень политического риска, состояние задолженности, способность обслуживания долга, кредитоспособность, доступность банковского кредитования, доступность крат- косрочного финансирования, доступность долгосрочного ссудного капитала, вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств, Россия не входит в состав стран по инвестиционной привлекательности. Более того, после кризиса 2014 года зарубежные инвесторы высказывают большее недоверие по отношению к РФ. В последние годы развитие экономики России происходит достаточно быстрыми темпами, однако не в полной мере реализованный потенциал, приводит к медленному росту иностранных инвестиций. Специалисты компании Bloomberg составили рейтинг наиболее привлекательных для инвестиций развивающихся стран в 2018 году , рисунок 3.11.
Где Россия заняла всего лишь 15 место, в основном из-за относительно низких показателей по сальдо текущих счетов, оценки активов и суверенного кредитного рейтинга. Следует отметить, что причин оттока капитала из России, множество, основные из них представлены в Приложении 9.
Итак, инвестиционная привлекательность России на сегодняшний день оставляет желать лучшего, на протяжении ряда лет, иностранные инвесторы не торопятся вкладывать инвестиции в развитие отраслей российской экономики. Для того чтобы определить какие шаги необходимо предпринять России для увеличения своей инвестиционной привлекательности, выделим факторы, препятствующие привлечению иностранных инвестиций в экономику России в целом, так и в объекты недвижимости, в частности: неблагоприятная внешняя среда, санкции; административные барьеры, значительно увеличивающие издержки ведения бизнеса; бюрократическая волокита при оформлении необходимых разрешений, лицензий, заключений, виз и других документов значительно осложняет хозяйственную деятельность и увеличивает сроки реализации инвестиционных проектов; несовершенство законодательной базы и правоприменительной практики; слабый механизм привлечения иностранных инвестиций; высокий уровень коррупции в стране; высокая налоговая нагрузка; слабая защита иностранных инвесторов; слабая финансовая система; и другое.
Из приведенных данных следует, что политическим и экономическим силам государства России важно обратить пристальное внимание на слабые стороны в сфере инвестиций, и постепенно сужать их круг. Это возможно при правильной разработке политики по решению вышеизложенных проблем, государственной поддержке инвестиций и совершенствованию системы государственно-частного партнерства. В целом , представленный анализ в системе управления городской недвижимостью позволил выделить основные проблемы: слабая система предоставления аренды помещений, находящихся в собственности Москвы; не совершенствование системы выдачи жилищных субсидий, проблема определения кадастровой стоимости объектов; не совершенствование условий типового контракта проведения ГКО; закрытость отчетов по определению кадастровой стоимости; регистрационно-учетная проблема объектов кадастровой оценки; слабое привлечение российских и иностранных инвестиций в управлении недвижимостью города, а также развития государственно-частного партнерства.











Диссертация на заказ без посредников