Понятие ипотечного жилищного кредитования и его нормативно-правовое регулирование в России

Понятие «ипотека» появилось в древней Греции и изначально применялось для обозначения ответственности должника перед тем, кто выдал ему кредит в виде земельных владений. Со временем термин только укрепился, но уже в значении «залог недвижимого имущества», и сегодня он знаком каждому. Ипотечный кредит – это заём, предоставляемый гражданам для покупки жилья или дорогостоящих товаров под залог недвижимости.
Слово «ипотека» переводится с греческого как «основание», «залог», «предупреждение»: так называли столбы, которые ставили на границе заложенного земельного участка, как предупреждение должнику, что в случае неуплаты кредитор может забрать землю. В ипотеку можно приобретать жилье, автомобили, предметы роскоши, а также использовать кредитные средства для оплаты обучения или дорогостоящего лечения. Ипотеку представляют в основном коммерческие банки. Отношения между банком и клиентом регулируются с помощью 2 договоров: 1)основной, или кредитный договор, в котором указываются соглашения между заёмщиком и банком, а также условия передачи денежных средств; 2)дополнительный, или договор об ипотеке, в котором прописан залог – предмет ипотеки, его рыночная стоимость, а также размер обязательства и срок его исполнения. В зависимости от вида приобретаемой недвижимости и условий кредитования необходимо заплатить от 15,0% от стоимости жилья в виде первоначального взноса. Ипотечный заем выдается во всех банках примерно по одному алгоритму. Рассмотрим подробнее.
1)Клиент подает заявку. В ней указывается цель и желаемая сумма кредитования. Обязательно указать, что планируется приобрести – жилье на первичном или вторичном рынке, рефинансировать имеющийся заем с квартирой в качестве залога.
2)Банк изучает документы. Проверяет вашу кредитоспособность, учитывая доход, наличие задолженности по другим кредитам, изучает трудовой стаж, семейное положение и пр. Если кредитор решит, что заемщик справится с долговой нагрузкой по запрашиваемому кредиту, он может одобрить заявку.
3)Заемщик ищет подходящее жильё. Самостоятельно изучает имеющиеся варианты в рамках одобренной суммы. Если это покупка вторичного жилья, нужно будет заказать отчет об оценке, определяющий рыночную стоимость недвижимости.
4)Подготовка к сделке и ее осуществление. Если банк одобряет объект недвижимости, можно готовиться к сделке. Заемщику нужно оформить страховку. Для вторичного жилья нужно застраховать сам объект от риска гибели и повреждения, а также жизнь заемщика. В течение первых трех лет с момента регистрации права собственности потребуется и страхование риска потери права собственности (титула). Если приобретается жилье на этапе строительства, на сделку нужно только страхование жизни. Далее проводится сделка. Продавец и покупатель подписывают соответствующий договор. С банком подписывается кредитный договор.
5)Регистрация права собственности. В случае со вторичным жильем необходимо сразу зарегистрировать право собственности.[6]
Так как ипотечное кредитование подразумевает выдачу денежных средств на долгий период, банк защищает себя всевозможными способами от финансовых потерь. И страхование сделок с недвижимостью – один из них. Обычно банки предлагают 3 вида страховки: жизни и здоровья заёмщика, залогового имущества и титула, таблица 1.1
Несмотря на то, что часть страховок не обязательна – банк может стимулировать клиента оформить их путём повышения процентной ставки в случае отказа. Также условия страхования изменяются в зависимости от схемы. Главная разница между агентской и коллективной схемой – в страховщике.
Таблица 1.1- Виды страховок коммерческого банка в ипотечно -жилищном кредитовании

№ п/п	Виды страхования	Характеристика
1	Страхование залогового имущества	Этот  вид страхование обязательный для клиента. Так банк страхует заложенную недвижимость от происшествий, которые могут повлечь утрату или снижение её рыночной стоимости. То есть, от пожаров, затоплений, землетрясений и т. д.
2	Страхование жизни и здоровья	Такой вид страхования чаще необязательно для клиента. В случае болезни, инвалидности или смерти заёмщика остаток долга банку возместит страховая компания.
3	Титульное страхование недвижимости	Это вид страхования не обязательный для клиента, потому что это относится к жилью на вторичном рынке. Страхование титула защищает заёмщика от случаев, когда сделка с недвижимостью признаётся недействительной. Например, если объявился наследник или были нарушены права несовершеннолетних при распределении долей. В таком случае страховая компания выплачивает остаток долга банку, а с заёмщика снимаются все кредитные обязательства.

1)При агентской схеме страхует страховая компания, она же выбирает тарифы и размеры взносов для клиента в зависимости от его возраста и состояния здоровья. Договор с компанией придется продлевать ежегодно, а процесс признания случая страховым и получение премий может затянуться надолго.
2)При коллективной схеме страхует непосредственно банк. Тарифы едины для всех клиентов, независимо от их возраста и состояния здоровья. Договор действует на протяжении всего периода кредитования, а премия выплачивается сразу же при наступлении страхового случая.
Ипотечно-жилищное кредитование имеет как свои плюсы, так и минусы, таблица 1.2. [22]
Кроме недостатков, ипотечное кредитование имеет определенные проблемы в России, ими являются: общеэкономические, инфляционные, связанные со сроками кредитования, связанные с монополиями, Связанные с наличием альтернативных вариантов вложений, обусловленные миграционной политикой. Рассмотрим подробнее.
1)Общеэкономические. В связи с долгосрочностью ипотечного кредитования его выгодное применение возможно лишь в условиях как экономической, так и политической стабильности, которая сохраняется на протяжении десятилетий. В реалиях российского рынка достигнуть такого состояния крайне сложно, в том числе в силу наличия зависимости от мировых цен на различное сырье. [12]
Таблица 1.2- Плюсы и минусы ипотечно-жилищного кредитования[22]

№ п/п	Плюсы/минусы	характеристика
1	Положительные стороны
1.1	Покупка недвижимости без полной суммы на руках.	Достаточно иметь первоначальный взнос (для некоторых программ подойдет материнский капитал).
1.2	Своя жилплощадь	Потребитель  живет на собственной площади,  постепенно погашая долг перед банком,  распоряжается ею как угодно. Никто не выгонит из квартиры или дома, не повысит оплату и не запретит пригласить друзей/родственников и т.д.
1.3	Ремонт под свои нужды и вкус	Не нужно спрашивать разрешения (если это не касается капитальных перекрытий и инженерных коммуникаций).
1.4	Фиксированная цена	Потребитель  уже приобрелл жилплощадь, теперь нужно платить по стоимости, указанной в договоре. Если копить, недвижимость за это время может подорожать, а ещё придётся платить за аренду, которая тоже растёт.
1.5	Экономия средств или заработок	Если в квартире живет сам заемщик, он экономит на аренде, а если поселит там квартирантов, то получит доход от сдачи. Стоимость аренды владелец устанавливает сам, она может расти, а платеж по ипотеке – нет.
2	Отрицательные стороны
2.1	Длительный период	Ипотека берется на несколько лет или десятилетий. Нужно хорошо рассчитать доход, чтобы средств хватало на выплаты в любом случае.
2.2	Переплата	За использование заемных средств нужно платить проценты. Чем дольше потребитель выплачивает, тем больше переплата.
2.3	Страховка	Пока не закроется долг, нужно ежегодно оплачивать страхование квартиры и желательно – жизни и здоровья заемщика. Первое необходимо по закону, отказ от второго может повысить процентную ставку. Но страховка – это защита дома и семьи на случай форс-мажора.
2.4	Сложная продажа	Можно реализовать свою квартиру или дом даже во время ипотеки. Это сложнее, чем просто продавать недвижимость, но реально.

Финансовые организации считают ипотечное финансирование в таких условиях вложением с высокой степенью риска, вследствие чего завышаются процентные ставки. Нестабильность усугубляется также отсутствием гарантий сохранения в неизменном виде законодательной базы.
2) Инфляционные. Еще одним основанием для возникновения проблемы ипотечного кредитования в России является высокий темп инфляции. Вследствие этого получается перекос: депозиты со ставками ниже уровня инфляции не привлекательны для вкладчиков, в то время как доходы растут намного медленнее. Результатом стала ситуация, при которой позволить себе принять участие в ипотеки могут лишь те, кто располагает достаточно высоким уровнем доходов. [12]
3) Связанные со сроками кредитования. Банки заинтересованы в так называемых коротких деньгах, которые быстро возвращаются к ним. Что же касается средств, вложенных в ипотеку, то их возврата нужно ждать десятки лет. За такой долгий промежуток времени ситуация как в стране, так и в мире может диаметрально измениться. Высокие риски в ряде случаев компенсируются за счет привлечения государственного финансирования. Однако средства в бюджете имеют свойство заканчиваться.
4) Связанные с монополиями. Факт оборота крупных сумм денежных средств не способствует увеличению прозрачности рынка строительства первичного жилья. К числу основных застройщиков продолжает относиться достаточно узкий круг компаний. Недостаточно высокий уровень конкуренции в отрасли удерживает высокую стоимость за квадратный метр жилья, что делает ипотеку слишком дорогой для большинства среднестатистических российских семей.
5)Связанные с наличием альтернативных вариантов вложений проблемы развития ипотечного кредитования означают, что коммерческий банк предпочитает более выгодные и краткосрочные кредиты, а не ипотеку.
6) Обусловленные миграционной политикой – особенно остро вопрос о приобретении жилья стоит в крупных городах, куда устремляются потоки мигрантов на заработки. Повышенный спрос влечет увеличение цен на недвижимость.
Итак, выше было дано понятие ипотеки, ее преимущества, недостатки и проблемы ипотечного кредитования в России. Деятельность ипотечного жи- лищного кредитования в РФ регулируется рядом нормативно-правовых актов, это и законы, кодексы, Постановления РФ. Главный нормативный документ – Федеральный закон №?102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нём указаны основные требования к заключению договора, права и обязанности кредитора и заёмщика, правила регистрации. Также существует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 18.03.2023) «О государственной регистрации недвижимости», он регламентирует правила записи сделки в государственных органах. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»(с изм. от 28 декабря 2022 г.), данный закон разъясняет нюансы ипотеки для военных.
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» от 01.05.2019 N 76-ФЗ, регулирует отношения в сфере ипотечных каникул. Кроме выше перечисленного, существует также ряд иных нормативно-правовых актов, представленные в Приложении А. В рамках данной работы крайне сложно описать сущность всех нормативно-правовых актов, которые осуществляют регулирование ипотечного рынка. Однако, заслуживает внимание закон об ипотечных каникулах.
Закон об ипотечных каникулах позволяет людям в трудной жизненной ситуации уменьшить размер взносов или взять перерыв на срок до полугода по ипотеке. При этом все платежи переносятся на конец кредитного периода. Оформить ипотечные каникулы могут заёмщики: получившие инвалидность I или II группы; потерявшие трудоспособность более, чем на 2 месяца из-за травмы или болезни; у которых появились несовершеннолетние на иждивении или кто-то в семье получил инвалидность I или II группы, при этом заработок заёмщика за предыдущие 2 месяца сократился на 20%, а платежи по ипотеке съедают более 40,0% от дохода; чей заработок сократился за предыдущие 2 месяца на 30,0% и более и при этом размер ипотечных платежей съедает более 50,0% от дохода; потерявшие работу и зарегистрированные в статусе безработного в центре занятости.
Ипотечные каникулы – это возможность для заемщиков уменьшить размер взносов или взять перерыв на срок до полугода по ипотеке. Но даже если заёмщик попадает под одну из категорий — банк может отказать в оформлении ипотечных каникул, если: сумма кредита превышает 15 миллионов рублей – такая недвижимость считается элитной, и на неё не распространяются льготы; право на ипотечные каникулы уже было использовано; ипотечное жилье – не единственное в собственности у заёмщика. Доля в другой квартире, комната и даже дача могут стать причиной отказа в ипотечных каникулах. [13]
Если заёмщик не попадает под закон об ипотечных каникулах, то он может воспользоваться альтернативными способами: рефинансированием или реструктуризацией ипотеки. Рефинансирование -услуга, которая позволяет полностью или частично закрыть старый кредит, оформив новый на более выгодных условиях.
Рефинансирование можно проводить только в другом банке. По сути – это новый кредит, для которого придётся заново подготавливать пакет документов, оплачивать комиссии и госпошлины. Часто банки на время перехода повышают ставку на 1,0-2,0%, чтобы стимулировать клиентов быстрее завершить процедуру. Рефинансирование позволяет полностью или частично закрыть старый кредит, оформив новый на более выгодных условиях.
С помощью рефинансирования можно совершить: изменение процентной ставки по ипотеке в меньшую сторону – особенно актуально для недавних кредитов, взятых под большой процент; увеличение или уменьшение срока кредитования; объединение нескольких кредитов из нескольких банков в один общий.
Однако, рефинансирование не всегда бывает выгодно. Более простой способ справиться с ипотечными выплатами в затруднительном положении – реструктуризация. Реструктуризация – услуга, которая позволяет изменить условия кредитного договора без оформления нового. Реструктурировать кредит можно в том же банке, в котором его выдали. Обратиться за этой услугой может заёмщик в связи с: потерей работы или существенным сокращением доходов; уходом в декретный отпуск; болезнь родственника, за которым нужен уход; призывом в армию; временной потерей трудоспособности.
Реструктуризация похожа на ипотечные каникулы, так как с её помощью также можно: уменьшить размер ежемесячных платежей путём увеличения срока кредитования; увеличить срок действия кредитного договора; временно отсрочить выплаты; в редких случаях – перевести кредит в другую валюту. Главное отличие – реструктуризация действует в течение всего срока, а ипотечные каникулы – не более 6 месяцев. Но обе услуги негативно сказываются на кредитной истории заёмщика.
Таким образом, в первом параграфе было рассмотрено понятие ипотеки, ее нормативно-правовое регулирование, преимущества, недостатки и основные проблемы ипотечной деятельности в России. Для того, чтобы подробнее описать виды ипотеки, перейдем к следующему параграфу исследования.

ВКР на заказ без посредников, без предоплаты